입력 : 2019-09-26 18:20:12
- 부동산 거래 전 등기부등본, 건축물대장 발급받아 근저당권 및 사실 내용 확인
부동산플랫폼 다방은 최근 부동산 경기가 침체되면서 부동산 거래 사고 피해액이 늘어나자 세입자들의 권리를 보장해주기 위한 부동산 거래사고 예방법을 소개했다.
집을 알아보다가 맘에 드는 집을 발견했다면 계약 전에 등기부등본과 건축물대장으로 해당 주택의 권리관계, 사실관계가 어떤지를 파악하는 것이 먼저다.
등기부등본은 부동산의 권리관계에 대해 말해주는 서류고, 건축물대장은 사실관계에 대해 말해주는 공적 장부다. 두 서류 모두 인터넷등기소나, 민원24를 통해 누구나 발급받을 수 있다.
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(사진=연합뉴스)
간혹 옥탑 같은 불법 증축물은 등기부등본과 건축물대장에 표시가 돼 있지 않은 미등기 주택일 확률이 높다. 이 경우 등기부등본에서 건물 유형을 확인해야 한다.
소유자가 동일한 다가구주택인 경우 건물 지번만 기재하여 전입신고를 하여도 대항력을 취득할 수 있지만, 호수 별로 소유자가 다른 다세대주택은 전입신고 시 정확한 동, 호수까지 기재하여 전입신고를 해야만 대항력을 취득할 수 있다. 즉, 같은 불법 증축물이어도 다세대주택의 경우는 대항력 취득이 사실상 불가해, 되도록 계약을 피하는 게 바람직하다.
등기부등본과 건축물대장을 대조해보니 지번이나 동, 호수가 다른 경우도 존재한다. 등기부등본의 경우 사법부, 건축물대장은 행정부로 각각 관리 기관이 다르기 때문에 기재 오류로 인한 불일치가 나타나기도 하는데 이 경우 등기부등본상 주택의 현황과 일치하도록 전입신고를 해야 한다.
거래하려는 집에 근저당권이 설정돼 있을 경우에는 해당 집이 경매로 넘어가면 권리 관계상 근저당에 우선 배당되고, 그 이후에 남은 돈을 임차인에게 돌려준다. 되도록 근저당권이 설정된 집은 피하도록 한다.
간혹 새 아파트의 경우 분양대금 완납이 끝나지 않아 미등기 상태인 경우가 있다. 신축 아파트 소유자들은 세입자의 전세보증금으로 분양 잔금을 치르기 위해 전세 물건을 내놓는데, 분양 대금 완납 후에야 소유권 이전 등기가 가능해 전세 계약은 미등기 상태에서 이뤄질 수밖에 없다. 이 경우 분양계약서 원본 등을 최대한 확인하여 진정한 소유자와 임대차 계약을 체결할 수 있도록 주의할 필요가 있다.
보통 부동산 계약을 하기 전에 거래 금액의 10%에 해당하는 금액을 가계약금으로 걸어놓지만 임시계약 역시 효력을 지니기 때문에 임차물, 임대차 기간, 금액, 잔금 지급 방법 등을 합의한 상태라면 계약 상태로 보기 때문에 가계약도 신중히 체결해야 한다.
간혹 부동산 계약을 체결할 때 임대인 본인이 아닌, 다른 사람이 나오기도 한다. 이 경우 임대인의 위임장, 인감증명서, 임대인과 대리인의 신분증을 반드시 꼼꼼하게 확인해야 한다.
임대인과 대리인과의 관계에 대한 서류(주민등록등본, 가족관계증명서 등)가 있다면 가급적 이를 요청해 확인하며, 보증금은 소유자(등기명의인) 계좌로 입금해야 한다.
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