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[12.16 부동산 대책] 대출 옥죄고 보유세 올리고…전방위 규제 강화

  • 이춘희 기자
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    입력 : 2019-12-16 16:25:40

    금융위원회와 국토교통부 등 정부부처는 16일 주택시장 안정화 방안을 발표했다.

    주로 9억 원 초과 주택의 담보대출과 보유 및 양도소득세 등 과세를 강화하고,  민간택지 분양가상한제 적용지역을 확대해 고분양가를 막고 기존주택시장으로 유입되는 수요를 분양시장으로 분산하겠다는 목적이 강하다.

    주택담보대출 여신 강화

    정부는 투기지역과 투기과열지구의 시가 9억 원 초과 주택에 대해 주택담보대출비율(LTV) 규제를 추가로 강화하기로 했다. 담보대출 LTV를 40%적용에서 주택가격 구간별로 LTV 규제 비율을 차등적용(9억 원 이하분 LTV40%, 9억 원 초과분 LTV 20%적용)한다.

    초고가 아파트인 시가 15억 원 초과에 대한 주택구입용 주택담보대출이 전면 금지[재개발‧재건축 조합원이 1주택세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외 허용을 적용]된다. 여기에 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 업권별이 아닌 차주 단위로 DSR 40% 한도를 적용할 계획이다.

    시가 9억 원 초과 주택의 전세대출 사적보증(서울보증보험)을 제한하고 전세자금 대출 후 시가 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수해 거주와 보유를 달리하며 주택을 시세차익이나 재테크 목적으로 활용하는 것을 차단한다.

    종부세 세율 상향조정 및 양도소득세 규제 강화

    올해도 주택분 종합부동산세 세율을 상향한다. 2020년 납부분부터 종부세 세율을 인상(일반 0.1%p~0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 0.2%p~0.8%p)해 최저 세율은 0.6%~최고세율은 4%로 조정한다.

    조정대상지역의 2주택자도 3주택자이상과 같이 종합부동산세 세부담상한선이 300% 상향조정해 보유세 실효세율 체감을 높일 예정이다. 대신 근로소득이 부족한 고령자나 장기보유 실수요자의 세액 및 합산공제율을 확대(공제한도: 고령자+장기보유 합계 80%)해 과세강화로 인한 시장의 불만을 다독이고 있다.

    고가주택을 대상으로 한 종부세율을 높임과 동시에 과표인 공시가격의 현실화율을 2020년부터 70%~80% 수준까지 상향함으로써 2020년 보유세 부담은 종전보다 크게 증가될 전망이다. 최근 보유세 인상분보다 매매가가 높게 상승해 세금부담이 집값안정에 도움이 되지 못한다는 시장의 비판을 반영해 담세력을 갖춘 이들만 집을 사게 만들거나 다주택자의 주택 추가 구입에 제동을 걸도록 보유세 실효세율 인상에 공을 들였다.

    실거래가 9억원 초과 1세대 1주택자에 대한 양도소득세의 장기보유특별공제율은 최대 80%(10년)을 유지하되 2021년 1월 1일 양도분부터 거주기간을 추가해 연 8% 공제율을 보유기간 연4% + 거주기간 연4%로 구분 적용한다. 실거주 수요자에게 장기보유 특별공제 비율을 더 높게 적용함으로써 실수요자의 세금 감면 효과를 확대할 예정이다.

    조정대상지역의 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 양도소득세 비과세시 중복보유 허용기간 단축(신규주택 취득일부터 1년 이내 해당 주택으로 전입 및 1년 이내 기존주택 양도시 비과세)을 통해 1주택자의 무리한 추가주택 구입을 막고 다주택자들에게 주어졌던 합법적 양도세 비과세 기간특례들을 대부분 축소하는 모습이다.

    특히 2021년부터 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 시 주택 수에 분양권을 포함시킴으로써 분양권은 대출과 청약, 세제상 모두 주택 수에 포함돼 규제를 받게 됐다.

    민간택지 분양가 상한제 지역 확대

    정부가 지난 11월 6일 서울 27개동(강남4구 45개동 중 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동)을 민간택지 분양가상한제 적용지역으로 선정한 이후 약 1달 만에 분양가 상한제 대상지역을 서울 강남·서초·송파·강동, 마포·용산·성수·영등포, 동작·양천·서대문·중·광진 등 13개 구의 전체 동과 정비사업 이슈가 있는 강서·노원·동대문·성북·은평구 등 서울 5개 구내 37개 동을 상한제 대상 지역으로 추가 지정했다.

    집값 급등지인 경기도 과천시와 대입 정시확대 및 자사고 등의 일반고 전환 이슈 등으로 교육특수가 발현된 양천구가 포함됐고, 정비사업이 한창인 한강변 동작구도 분양시장의 규제가 더해졌다.

    새 아파트에 대한 수요자의 높은 선호와 정부의 분양가 규제로 저렴해질 분양가에 대한 이점이 더해지며, 당분간 분양시장에 대한 청약열기가 지속될 전망이다. 택지비와 건축비에 일정 가산비용을 더한 가격으로 아파트 고분양가를 통제하려는 대책을 내놓았지만 분양시장의 과열 현상은 연 초보다 강해진 분위기다. 서울 대부분의 지역을 분양가상한제 적용지역으로 선정해 비규제지역 풍선효과 부작용을 줄일 수 있겠으나 경기권으로 비규제지역의 풍선효과가 나타날 우려가 완전히 사라진 것은 아니다.

    고가주택에 대한 자금조달계획서 강화 등 거래시장 단속

    자금조달계획서 등을 활용하여 고가주택의 자금출처를 국세청이 전수 분석하고 탈세혐의자는 예외 없이 세무 조사함과 동시에 다주택자에 대한 조세부담 회피를 위해 설립한 부동산업 법인의 탈루혐의에 대해 국세청이 정밀 검증한다.

    대출길이 막히면서 고소득자나 현금보유자의 주택구입이 활발해 질 것에 대응해 자금출처 소명이 어려운 현금보유 예비 주택구입자의 시장 진입문턱을 더욱 높였다.



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