입력 : 2010-03-16 18:41:32
서울시 재개발 사업장의 계획용적률은 구역 특성에 따라 각각 기준을 달리 적용하고 있다. 일반주거지역의 경우 1종 및 2종 특성지 중 구릉지 급경사지 등 자연 및 도시경관 보호가 필요한 지역은 170%를 적용하며 2종 특성지 중 평지로 중·저층의 주거환경 유도가 필요한 구역은 190%를 적용한다. 또한, 제2종 및 제3종 특성지로써 주변지역의 토지이용이 고밀이고 간선도로변과 인접하는 곳은 210%를 적용하는 것이다.
이번 변경내용은 위와 같은 170%, 190%, 210%의 계획용적률을 각각 190%, 210%, 230%로 20%씩 일률적으로 상향하는 것이며 상향 조정으로 인하여 늘어나는 용적률 해당 분은 반드시 60㎡ 이하의 소형주택을 건설하여야 한다.
서울시에서는 이번 계획용적률 상향 조정은 각종 개발사업으로 인한 서민주택의 멸실로 주택가격 및 전세가격이 오르고 있는 것에 대한 대책의 일환으로 추진하는 것이다.
그리고 법적상한용적률인 300%까지 건설할 수 있는 재건축사업과의 형평성을 맞추고자 기부채납으로 인센티브를 받아 상향할 수 있는 용적률을 기존 250% 이하에서 300% 이하로 대폭 향상하였다.
이에 따라 서울시에서는 구역여건에 따라 편차가 심할 것으로 예상, 사업이 진행 중인 몇 개 구역에 대하여 시뮬레이션 결과를 제시하였다.
첫 번째 예시된 사업장은 마포구 재개발구역으로 상향된 계획용적률을 적용할 경우 일반분양분 약 46세대를 추가로 건설할 수 있어 조합원당 분양수입이 약 6,000만원 정도 늘어나는 효과가 있는 것으로 분석되었고, 두 번째 예시된 사업장은 서대문 재개발구역으로 상향된 계획용적률을 적용할 경우 일반분양분 약 40세대를 추가로 건설할 수 있어 조합원당 분양수입이 약 4,000만원 정도 늘어나는 효과가 있는 것으로 분석되었다.
이번 조치로 재개발구역에 당초 계획보다 최고 약 2만2천 세대 정도 추가 건립이 가능할 것으로 추정되며 높이제한, 사선제한 등을 감안하더라도 최소 1만 세대 이상의 소형 서민주택이 추가로 확보될 것으로 보여 서민주택 공급에 따른 전세가 안정에 크게 기여할 것으로 기대된다.
<주택재건축사업의 용적률 완화 업무처리기준(국토부, 2009.6.22)과 통일>
이미 정비구역이 지정된 지역은 주택재건축사업 용적률 완화관련 국토부 업무처리기준(2009.6.22)과 통일하게 적용키로 하였다. 따라서 2010.3.18(기본계획 고시일) 기준으로 관리처분인가 이전인 구역은 아무런 조건 없이 정비계획 변경을 통하여 적용이 가능하며 관리처분인가가 난 구역은 조합원 3/4동의가 필요하다.
반면, 분양승인이 이미 난 구역은 사업의 안정성 측면에서 본 계획용적률 상향적용 대상에서 포함시키지 않은 것이 바람직하다고 언급하였다.
이번 조치는 2010 기본계획상 정비예정구역으로 지정된 준공업지역내 주택재개발사업에 대하여도 적용이 가능하며 이에 따라 영등포 당산2구역(당산1동 110번지 일대), 당산4구역(당산2동 16번지 일대), 구로구 고척4구역(고척1동 148번지 일대)이 혜택을 받을 수 있다.
그러나, 도시계획 규제를 받는 최고고도지구 및 자연경관지구와 구역 전체가 제1종일반주거지역인 경우는 상향된 계획용적률을 적용할 수 없으며,‘도시 재정비 촉진을 위한 특별법’규정에 따른 재정비촉진지구내 주택재개발사업은 서울시에서 별도의 기준을 마련하여 2010.3.12부터 시행중이라고 하였다.
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