입력 : 2010-04-15 11:37:48
도시형 생활주택은 제도도입(’09.5) 이후 규제완화(’09.11)로 다소 증가하고는 있으나, 아직 본격적으로 활성화되지 않은 상황이며,
* ‘09.5～’10.2월중 사업승인(진행중 포함) : 4,633세대
: (‘09.5～’09.10) 685세대 → (‘09.11～’10.2) 3,948세대
‘준주택’은 주택은 아니지만 주거용으로 이용가능한 시설로서 주택법 개정(‘10.4)으로 금년 7.6일부터 시행될 예정임
우선, ‘도시형 생활주택’ 공급 활성화를 위해 건설·공급 기준을 대폭 완화하고, 주택기금 대출을 확대할 예정이다.
가. 민간 도시형 생활주택 건설에 대한 규제완화
① 건설·공급기준 완화
- 도심내 토지의 효율적 활용과 사업성 제고를 위해 건설 세대수 제한을 150세대 미만에서 300세대 미만으로 확대하고(‘10.6, 주택법 개정), 1개棟당 면적이 660㎡ 초과도 허용하는 단지형 연립을 도입하며, 근린생활시설 면적제한(호당 6㎡이하)도 폐지할 계획임(‘10.4.13, 주택법 시행령 등 국무회의 의결)
- 또한, 도시형 생활주택에 대해서는 용도용적제, 대지안의 공지 등 지자체 조례로 운영중인 규제를 완화하여 적용토록 유도하고, 필요시 관련 법령 개정도 추진할 예정임
* 용도용적제 : 상업지역 또는 준주거지역 내에서 주상복합건물 건축시 주택 비율이 증가할수록 용적률을 감소시키는 도시계획조례상 제도
* 대지안의 공지 : 아파트는 건축선에서 2～6m를 이격해야 하나, 일부 지자체의 경우 높은 기준을 적용하여 소규모 택지에서 건설 곤란
② 건설·공급절차 간소화
- 사업승인 대상을 20세대 이상에서 30세대 이상으로 완화하여(‘10.6, 주택법 시행령 개정), 30세대 미만 소규모 사업은 건축허가를 통해 사업기간을 단축하고 일부 부대복리시설(보안등, 폐기물 보관시설 등) 기준 적용을 배제할 계획임
- 또한, 상업지역 또는 준주거지역에서 300세대 미만의 원룸·기숙사형 주택을 주택외의 시설과 복합용도로 건설하는 경우 건축허가로 절차를 간소화하고(‘10.6, 주택법 시행령 개정),
- 주택기금을 지원받아 도시형 생활주택을 건설하여 임대하는 경우, 임대사업자의 의무중 표준임대조건, 임대보증금 보증가입, 부기등기 등 임차인 보호를 위한 규정만 적용하고 그 외에 임차인의 분양전환 신청시 분양전환 의무, 분양전환 가격 등의 규정은 적용을 배제하여 임대사업자의 자율성을 높일 계획임(‘10.6, 임대주택법 개정)
나. 도시형생활주택 사업자에 대한 지원강화
① 소규모 사업 활성화를 위해 주택기금 대출을 확대
- 담보물 대출비율이 50% 이하인 경우에는, 신용등급이 다소 부족한 업체도 주택기금 대출을 받을 수 있도록 신용등급 B+～BB 업체의 점수를 상향조정(40～50점 → 50～60점)하고, ‘토지소유자와 주택업체’의 공동借主 유지기간을 20년에서 준공시(6개월～1년)까지로 대폭 완화할 예정임(‘10.4)
* 현재는 토지소유자와 주택업체가 공동으로 사업을 추진하면서 기금을 지원받은 경우, 주택업체도 대출금 완납시(20년)까지 공동으로 채무를 부담
- 또한, 건축허가를 받는 30세대 미만 도시형 생활주택은 기금수탁은행의 대출심사를 거쳐 토지소유자가 단독으로 토지를 담보로 주택기금 대출을 받을 수 있도록 하며(‘10.6), 민간업체에 대한 건설자금 지원 총액을 확대(0.3조원 → 1조원)하고(‘10.하 기금운용계획 변경), 업체당 자금지원 한도도 확대(1,000억원 → 1,500억원)할 계획임(’10.4)
② 컨설팅 서비스 제공
- 한국감정원과 (주)대한주택보증에 도시형 생활주택 인허가 절차, 건설기준 등 관련 제도를 쉽게 설명해 줄 수 있는 상담센터를 5월부터 상설 운영할 예정임
다. 공공부문의 도시형 생활주택 공급을 확대
① LH공사 또는 지방공사 등이 매입하는 다가구·다세대 주택중 노후한 주택은 철거후 도시형 생활주택으로 재건축하여 세대수 증가 및 주거환경 개선을 추진하며(‘10.6, 보금자리업무처리지침 개정),
② 소형(50㎡미만) 국민임대주택 중 일부를 원룸형 도시형 생활주택으로 공급할 계획임(‘10년중 약 1,000호).
③ 또한, 철도(도시철도 포함) 부지를 활용한 도시형 생활주택 건설 사업을 추진할 계획으로,
- 시공이 상대적으로 용이한 차량기지 부지를 대상으로 연내 시범사업 1개소를 추진할 예정임
‘준주택’ 공급 활성화를 위해 관련 건설기준을 완화하고 주택기금을 지원할 예정이다.
가. 오피스텔 건설기준 완화(‘10.6, 오피스텔 건축기준 개정)
ㅇ 일상생활 영위에 필수시설인 욕실은 그 설치를 자유롭게 할 수 있도록 욕실 설치기준을 폐지하고,
* 現 욕실설치기준 : 욕실은 1개 이하로서 5㎡를 초과하지 않아야 하며, 욕조가 없을 것
- 오피스텔은 주거용으로도 이용이 가능한 시설이므로 전체 면적의 70% 이상을 업무부분으로 설치토록 한 규정도 폐지하며, 연면적 3,000㎡이하 오피스텔은 다른 용도와 복합으로 건축할 경우 오피스텔 전용출입구 설치기준을 적용하지 않도록 건설기준을 완화할 계획임
ㅇ 다만, 인명과 관련된 안전·피난·소음 기준은 보강할 계획임
- 각 호실간 경계벽은 내화구조로 하고, 45dB이상의 차음성능이 확보되도록 기준을 신설하며, 16층 이상 고층 오피스텔은 공동주택과 같은 수준으로 피난거리 기준을 강화 예정임
* 피난층 외의 층에서는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을 거실 각 부분으로부터 보행거리 40미터(현재는 50미터) 이내에 설치
나. 준주택 사업자에 대한 지원 강화
ㅇ 도시형 생활주택* 수준의 주택기금 지원을 추진할 계획으로 구체적인 기준은 7월중에 마련할 예정임(‘10.7, 기금운용계획 변경)
* 도시형 생활주택의 경우, ㎡당 80만원(원룸·기숙사형) 또는 호당 5천만원(단지형 다세대)
국토해양부는 도심내 무주택 서민과 1～2인 가구의 주거안정을 위해 이번에 마련된 정책들을 계획대로 적극 추진해 나갈 것이라고 밝혔으며, 이를 통해 도심내 수요에 대응 및 전월세 시장 안정 에도 크게 기여할 수 있을 것으로 예상하였다.
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